机构间REITs，这项听起来有点小众的资产，正成为理财资金追捧的“香饽饽”。近期，多家企业陆续落地机构间REITs项目，机构间REITs迎来爆发式增长。
作为面向专业机构的标准化权益类产品，机构间REITs凭借估值稳定、分红稳健、发行周期短、合规性强等独特优势，精准契合银行理财资金、保险资金等资金的配置需求，同时有效帮助实体企业盘活存量不动产、降低融资成本、优化财务结构。
针对产品存续期长、与理财资金期限错配的行业痛点，中国证券报记者近日独家获悉，相关项目通过设置开放退出机制完善交易规则，进一步提升市场适配性，成为低利率环境下资本市场服务实体经济、丰富机构另类投资渠道的重要工具。
● 本报记者 李蕴奇
理财资金竞逐
8月18日，工银瑞投-杭泰数智新能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划成功发行，发行金额3.83亿元，工银理财是该项目核心投资人。项目原始权益人是浙江杭泰数智能源开发有限公司，项目底层资产为多地工商业屋顶光伏电站，依托并网发电产生稳定电费收入。
据“中国铁工投资”微信公众号披露，7月29日，中国铁工投资国家地理信息科技产业园持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所发行。该项目发行规模26.49亿元，认购倍数达3倍，获得了险资机构、银行理财公司等投资者的踊跃认购。此次专项计划的底层资产为北京首都机场临空经济区国家地理信息科技产业园成熟运营的物业资产，通过机构间REITs工具，项目将重资产的园区不动产转化为流动性更强的金融产品。
另外，据“宏祚新能源”微信公众号，8月4日，由上海宏祚新能源科技有限公司作为原始权益人、兴证证券资产管理有限公司担任计划管理人的“兴证基实-宏祚新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所正式设立。该项目获得银行理财资金的直接认购。
机构间REITs，业内又将其称作持有型不动产ABS。华泰证券固收首席分析师张继强表示，机构间REITs以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易，其法定载体为资产支持专项计划。机构间REITs是纯权益属性产品，避免了“名股实债”的合规隐患，且产品设计更加简单；相较公募REITs，其发行周期显著缩短。同时，由于机构间REITs主要面向专业机构投资者，二级市场交易并不频繁，从而二级市场估值更为稳定。
Wind数据显示，截至8月27日，全市场已发行67只机构间REITs，发行总额1091.86亿元。2025年以来，机构间REITs发行数量和规模大幅增长。2025年，全市场机构间REITs发行数量为29只，发行总额537.5亿元；今年年初至8月27日，发行数量已超过2025年全年，达32只，发行总额428.79亿元。
因估值稳定受青睐
在此前中证指数有限公司等主办的中证持有型不动产ABS专题交流会上，平安理财创新投资业务负责人孙鑫表示，在广谱利率持续下行环境下，另类投资是理财资金投资端的重要解决方案之一。从投资策略角度看，持有型不动产ABS具有独特的定位和优势，未来理财行业有望迎来更大体量的新增配置需求。
机构间REITs的估值较为稳定，可能是理财公司青睐这类资产的重要原因之一。
一位理财公司人士告诉记者，目前该公司采用“中证估值”来核算机构间REITs的每日价格。“中证估值”指的是中证指数有限公司提供的估值数据。
据《中证估值产品手册》介绍，中证指数有限公司以持有型不动产ABS的底层资产运营情况、产品条款设计、收益分配等信息为基础，结合中证收益率曲线、交易情况等市场信息，采用现金流贴现法进行计算。现金流由可供分配现金流确定，贴现率由可供分配现金流对应期限的中证收益率曲线和估值点差确定。
中信建投证券研报介绍，机构间REITs交易不活跃，投资者常采用第三方估值数据进行估值。这类数据通过匹配收益率曲线和特定点差，提供了相对稳定的会计净值，对短期波动进行了平滑。同时，以现金流为核心的估值体系通过拉长观测窗口平滑了单期现金流波动。
张继强认为，机构间REITs具备长期限、稳分红特性，契合保险资金、养老金、银行理财资金等资金投资诉求，现金分派率普遍高于传统债券付息率，是低利率环境下有效的收益增强工具。相比公募REITs，其价值波动更紧密地锚定底层资产的运营基本面，提供了更低的波动性和更高的收益确定性，是机构投资者进行权益类资产配置的标的之一；相比其他固收类产品，其现金分派率较高，同时产品定制化程度更高，管理人可根据投资者特定的资金久期、收益目标和风险偏好，反向寻找并设计底层资产与交易结构，提供个性化解决方案。
为投融资双方带来便利
除了估值稳定以外，机构间REITs还有不少其他优势。上海市锦天城（北京）律师事务所高级合伙人梁冰认为，当前机构投资者面临可投资产不足的局面，机构间REITs能够通过分红为投资者提供期间收益。而且作为在交易所上市的标准化产品，机构间REITs能简化投资决策流程，方便投后管理。
北京国家会计学院金融系副教授沈庆劼认为，机构间REITs可以给融资人和投资人带来多项好处。对于主体信用较弱但持有高质量资产的融资人而言，发行机构间REITs可以扩大融资规模、降低融资成本。同时，机构间REITs可帮助融资人提高资产流动性，优化财务报表。对投资人而言，机构间REITs的选择性违约风险和再融资波动风险都较低，投资人认购交易所标准化产品不存在合规风险与道德风险。
沈庆劼表示，虽然机构间REITs流动性较弱，投资者常采用第三方估值方式进行估值，但其底层信息公开，投资人的信息透明度较高。机构间REITs底层资产的租金、空置率、现金流收入等运营数据定期披露，第三方估值机构能够利用预测现金流数据调整估值。
机构间REITs的存续期限较长，有的甚至达到20年以上，而理财产品的期限往往较短，应如何解决二者之间的期限错配问题？沈庆劼表示，理财资金占比较高的机构间REITs会在发行条款中约定中途退出情形。以前述中国铁工投资国家地理信息科技产业园持有型不动产资产支持专项计划为例，记者独家获取的该项目标准条款显示，项目设置了开放退出期，持有人可以申请全部或部分开放退出资产支持证券。在实施开放退出的特定期间内，管理人应尽合理努力就已办理退出确认手续的资产支持证券份额寻找新的投资者，撮合新投资者与持有该等资产支持证券份额的原资产支持证券持有人进行交易，促使完成原资产支持证券持有人的开放退出。
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责任编辑：朱赫楠
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